Konut Alacakların Dikkatine: Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Kritik Farklar

Ev sahibi olma hayali kurarken karşınıza çıkan terimler bazen kafa karıştırıcı olabilir. Özellikle tapu işlemlerinde sıkça duyduğumuz "Kat İrtifakı" ve "Kat Mülkiyeti" kavramları, gelecekteki yatırımınızın güvenliği açısından hayati önem taşır. Peki, bu iki tapu türü arasındaki fark nedir? Ev alırken hangisi tercih edilmeli?

Bu rehberimizde, gayrimenkul hukukunun en temel iki kavramını ve aralarındaki farkları tüm detaylarıyla inceledik.

Kat İrtifakı Nedir? (İnşaatın Temeli)

En basit tanımıyla Kat İrtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapımı devam eden bir binada, hak sahiplerinin paylarını gösteren bir tapu türüdür.

Bir müteahhit inşaata başlamadan önce projeyi belediyeye onaylatır ve arsa üzerindeki payları belirler. Siz bu aşamada daire aldığınızda, aslında o dairenin "arsa payını" satın almış olursunuz. Yani, ortada henüz fiziksel olarak bitmiş bir daire olmasa bile, hukuki olarak o binada yapılacak olan dairenin size ait olacağı "kat irtifakı tapusu" ile belgelenir.

Kat Mülkiyeti Nedir? (Tam Mülkiyet)

Kat Mülkiyeti ise inşaatı tamamen bitmiş, belediye tarafından denetlenmiş ve oturuma uygunluğu onaylanmış (iskan alınmış) binalar için verilen tapu türüdür.

Kat mülkiyetine geçilmiş bir tapu, o yapının imar mevzuatına uygun yapıldığını, projesine sadık kalındığını ve "Yapı Kullanım İzin Belgesi" (İskan) alındığını kanıtlar. Bu tapu türü, gayrimenkul üzerindeki en güvenli mülkiyet hakkıdır.

Tablo: Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki 7 Temel Fark

Gayrimenkul yatırımcılarının ve ev alacakların kararlarını netleştirmek için iki tapu türünü karşılaştırdık:

Özellik	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Hukuki Statü	İnşaat halindeki veya iskanı alınmamış yapı.	Tamamlanmış ve yasal olarak oturuma uygun yapı.
Mülkiyet Hakkı	Arsa payı üzerinden hak sahipliği.	Bağımsız bölüm (daire/dükkan) mülkiyeti.
İskan Durumu	Genellikle iskan (yapı kullanım izni) yoktur.	İskan belgesi alınmıştır.
Tapu Görünümü	Tapuda "Kat İrtifakı" kutucuğu işaretlidir.	Tapuda "Kat Mülkiyeti" kutucuğu işaretlidir.
Kredi Uygunluğu	Bankalar belirli oranlarda kredi verebilir (riskli görülebilir).	Banka kredisine tamamen uygundur.
Cins Tashihi	Tapuda ana taşınmaz "Arsa" olarak görünür.	Tapuda nitelik "Bina/Mesken" olarak değiştirilmiştir.
Yasal Riskler	Projeye aykırılık durumunda yıkım riski olabilir.	Yasal süreçler tamamlandığı için risk minimumdur.

Harika bir konu seçimi. Emlak ve gayrimenkul sektörü için "evergreen" (modası geçmeyen) bir içerik. İnsanların ev alırken en çok kafasının karıştığı ve dolandırılmaktan korktuğu konulardan biri bu.

Senin için SEO uyumlu, anahtar kelimelerin (keywords) stratejik yerleştirildiği, okuyucuyu sıkmayan ve güven veren bir blog yazısı hazırladım. Başlığı da daha tıklanabilir (clickbait olmayan ama merak uyandıran) bir hale getirdim.

İşte makalen:

Konut Alacakların Dikkatine: Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Kritik Farklar

Bu rehberimizde, gayrimenkul hukukunun en temel iki kavramını ve aralarındaki farkları tüm detaylarıyla inceledik.

Kat İrtifakı Nedir? (İnşaatın Temeli)

En basit tanımıyla Kat İrtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapımı devam eden bir binada, hak sahiplerinin paylarını gösteren bir tapu türüdür.

Kat Mülkiyeti Nedir? (Tam Mülkiyet)

Kat Mülkiyeti ise inşaatı tamamen bitmiş, belediye tarafından denetlenmiş ve oturuma uygunluğu onaylanmış (iskan alınmış) binalar için verilen tapu türüdür.

Tablo: Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki 7 Temel Fark

Gayrimenkul yatırımcılarının ve ev alacakların kararlarını netleştirmek için iki tapu türünü karşılaştırdık:

Özellik	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Hukuki Statü	İnşaat halindeki veya iskanı alınmamış yapı.	Tamamlanmış ve yasal olarak oturuma uygun yapı.
Mülkiyet Hakkı	Arsa payı üzerinden hak sahipliği.	Bağımsız bölüm (daire/dükkan) mülkiyeti.
İskan Durumu	Genellikle iskan (yapı kullanım izni) yoktur.	İskan belgesi alınmıştır.
Tapu Görünümü	Tapuda "Kat İrtifakı" kutucuğu işaretlidir.	Tapuda "Kat Mülkiyeti" kutucuğu işaretlidir.
Kredi Uygunluğu	Bankalar belirli oranlarda kredi verebilir (riskli görülebilir).	Banka kredisine tamamen uygundur.
Cins Tashihi	Tapuda ana taşınmaz "Arsa" olarak görünür.	Tapuda nitelik "Bina/Mesken" olarak değiştirilmiştir.
Yasal Riskler	Projeye aykırılık durumunda yıkım riski olabilir.	Yasal süreçler tamamlandığı için risk minimumdur.

Kat İrtifaklı Tapu Almak Riskli mi?

Pek çok kişi "Kat irtifaklı ev alınır mı?" sorusunu sorar. Cevap: Duruma göre değişir.

Bina fiilen bitmiş, içinde oturum başlamış, elektrik ve suyu bağlanmış olabilir; ancak müteahhit veya bina yönetimi "iskan" başvurusunu yapmamışsa tapu hala kat irtifaklı görünebilir. Bu durumda bina fiziksel olarak var olsa da, resmiyette "arsa" statüsündedir.

Dikkat Edilmesi Gereken Riskler:

İskan Sorunu: Bina projeye aykırı yapıldıysa (örneğin kaçak kat çıkıldıysa) iskan alınamaz ve kat mülkiyetine geçilemez. Bu durum, ileride belediye ile sorun yaşamanıza neden olabilir.
Abonelikler: Kat mülkiyeti olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri bazen "şantiye tarifesi" üzerinden işleyebilir, bu da faturaların daha yüksek gelmesine neden olur.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Eğer elinizde kat irtifaklı bir tapu varsa ve bina tamamlanmışsa, kat mülkiyetine geçiş yapabilirsiniz. Bunun için gereken şartlar şunlardır:

Binanın inşaatının tamamen bitmiş olması.
Belediyeden Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) alınması.
Tüm bağımsız bölümlerin (dairelerin) kat mülkiyetine geçişi için kadastro müdürlüğüne ve tapu müdürlüğüne başvurulması.

Önemli Not: 2009 yılında çıkan yasa gereği, iskanı alınan binalarda kat mülkiyetine geçiş zorunlu hale getirilmiştir.

Hangisini Tercih Etmelisiniz?

Eğer riski minimize etmek ve bürokratik işlemlerle uğraşmak istemiyorsanız, Kat Mülkiyetli (iskanlı) daireler her zaman daha avantajlıdır. Hem kredi çekiminde kolaylık sağlar hem de satış aşamasında evin değerini artırır.

Ancak, bütçenize uygun bir fırsat yakaladıysanız ve bina "kat irtifaklı" ise; binanın iskan almasına engel bir durumu olup olmadığını belediyeden mutlaka sorgulatmalısınız.